LE CASE PREFABBRICATE E IL DISASTRO IMMOBILIARE

TECNICI, AMMINISTRAZIONI COMUNALI, IMPRESE DI COSTRUZIONI, SOCIETÀ IMMOBILIARI, AGENZIE DI INTERMEDIAZIONE, BANCHE, INVESTITORI DEL MATTONE, COMMITTENTI, ACQUIRENTI. TUTTI COLPEVOLI, NESSUNO ESCLUSO.

Con che coraggio osiamo lamentarci della situazione attuale? Dove eravamo sino a poco tempo fa?
Tutti complici, ognuno parte di un sistema folle, di una catastrofe di cui pagheremo le conseguenze per chissà quanto tempo.
Quanto valgono quei bilocali realizzati a pioggia su tutto il territorio italiano, con le loro stanzette anguste ai limiti di legge, con le loro pareti sottili, senza isolamenti e coibentazioni? A chi li venderemo adesso?
I piani regolatori? Esauriti. I terreni edificabili? Esauriti.
E’ colpa delle borse, del petrolio, dell’euro, della recessione?
Ne parlano i giornali, le televisioni, internet? E’ una sciagura silenziosa, vissuta con ipocrita amarezza da ognuno di noi.
L’agente immobiliare allarga le braccia, di terreni non ce ne sono e quei pochi lotti ancora disponibili costano un patrimonio.
L’amministratore pubblico allarga le braccia, stiamo aspettando l’approvazione del PAT, ma ci saranno sicuramente dei ricorsi al TAR.
L’impresario allarga le braccia, ho ancora un sacco di appartamenti invenduti dall’ultimo intervento.
Il tecnico allarga le braccia, di lavoro non ne entra, per fortuna faccio un po’ di certificazioni.
Il cliente allarga le braccia, voglio realizzare una casa prefabbricata in legno, ma non trovo il terreno e quei pochi in vendita sono lontani dal posto di lavoro, dalla scuola dei miei figli e costano tantissimo.
Devo aggiungere altro?

LE CASE PREFABBRICATE E IL RUOLO DELL'ARCHITETTO

LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO SI DISTINGUONO PER LE LORO CARATTERISTICHE TECNICHE E L’ALTO LIVELLO DI ISOLAMENTO DA QUELLE TRADIZIONALI IN LATEROCEMENTO. TUTTAVIA NON SI DEVE DIMENTICARE IL FATTO CHE FONDAMENTALMENTE RESTIAMO DI FRONTE A DELLE SEMPLICI ABITAZIONI, CHE NON DEVONO PERDERE DI VISTA LE BASILARI REGOLE DELLA PROGETTAZIONE.

Il ruolo del tecnico, pur nella consapevolezza delle specifiche peculiarità del legno rispetto al mattone, nell’importanza di prevedere l’eliminazione dei ponti termici e di tenere conto dell’orientamento nel disegno degli spazi, resta quello di dare forma alle esigenze funzionali della propria committenza e di caratterizzare spazialmente, tipologicamente e formalmente l’abitazione.
Il rischio potrebbe essere quello di dare un peso eccessivo alle soluzioni tecniche, svilendo il ruolo dell’architettura e della sua capacità di rispondere efficacemente alle domande attraverso lo strumento progettuale. Capita così di imbattersi in edifici dotati di soluzioni innovative ed altamente efficaci dal punto di vista energetico, ma “asettici”, estranei al contesto urbanistico in cui vengono collocati (date un occhiata a molte riviste del settore). Un approccio meccanicistico che sovente delude anche nella disposizione interna degli ambienti e degli spazi, spesso vincolati a soluzioni distributive scomode e poco funzionali.
Nella maggior parte dei casi il cliente sceglie purtroppo di rivolgersi al settore delle case prefabbricate quando ha già ottenuto la concessione edilizia, in alternativa all’impresa tradizionale e spesso in disaccordo con il proprio stesso tecnico.
Il progetto in questo caso non tiene in alcun conto le basilari regole per ottimizzare il rendimento energetico dell’edificio, il cui adattamento al legno si rivela deludente sia per l’efficienza termica che per i costi spesso eccessivi da sostenere. I locali solitamente sono disposti con criteri casuali, ignorando gli apporti solari e l’orientamento dell’edificio. Sono purtroppo ancora molti i tecnici che posizionano volutamente grandi vetrate a nord (per aumentare l’illuminazione naturale) e poche finestre di piccole dimensioni a sud (per evitare il surriscaldamento estivo); con risultati ovviamente disastrosi dal punto di vista energetico.
Senza voler entrare nell’annosa diatriba geometri-ingegneri-architetti, in Italia vige ancora questa curiosa consuetudine di incaricare il geometra per la redazione di progetti edilizi, spesso per motivi puramente economici o di amicizia-parentela. La semplice adozione della prefabbricazione in legno non è ovviamente garanzia di realizzare una buona abitazione e un approccio sbagliato al progetto può abbassare di molto le prestazioni della nostra casa.
Chi legge gli articoli di questo blog potrebbe pensare che il sottoscritto abbia preso di mira i tecnici e le imprese tradizionali. Al contrario, ho molta stima sulle potenzialità di queste categorie, che in molti casi aggiornano costantemente la propria operatività nel segno dell’innovazione tecnica.
In qualche caso però geometri ed architetti sono fermi agli anni ’80 nella loro formazione e le imprese hanno un livello qualitativo da terzo mondo.
Il cliente dovrebbe valutare con attenzione la scelta degli uni e degli altri non solo in base ai costi o al prezioso consiglio della propria ristretta cerchia di conoscenze, ma pretendendo alte garanzie ad un giusto prezzo.
Siamo disposti ad acquistare un auto o un elettrodomestico con la tecnologia di 30 anni fa? Il settore dell’edilizia ha l’obbligo di aggiornare da subito le proprie competenze, soprattutto di fronte ad un patrimonio immobiliare realizzato negli ultimi anni nato già vecchio e drammaticamente energivoro. Tutti i soggetti coinvolti hanno gravi responsabilità nell’utilizzo indiscriminato delle risorse territoriali del nostro paese, tecnici compresi.
Acquistare un piccolo lotto di terreno ad un prezzo accettabile è una triste utopia e penalizza paradossalmente proprio chi si ribella alle logiche immobiliari speculative del recente passato per realizzare nel rispetto dell’ecologia e del basso consumo.Costruire in bioedilizia però non costa più dell’edilizia “non ecologica”, così come un progetto di un bioarchitetto esperto nel risparmio energetico è pressoché comparabile economicamente a quello di un qualsiasi tecnico. Perché dunque trascurare questo aspetto? Per pretendere il massimo dalla nostra abitazione è assolutamente necessario che la programmazione della nostra abitazione sia coerente con i nostri obiettivi finali.

IL CALDO ESTIVO E LE CASE PREFABBRICATE

Stiamo oramai avvicinandoci al momento in cui si renderà necessaria l’accensione degli impianti di riscaldamento e tuttavia la vicinanza con la stagione estiva rende ancora attuale l’argomento del raffrescamento delle nostre abitazioni.
Circolano tanti luoghi comuni sulla scarsa capacità di isolamento estivo delle case in legno; in genere questo è un argomento che viene spesso sollevato da chi valuta sfavorevolmente le case prefabbricate ed anche molti professionisti o tecnici del settore affrontano il tema in maniera pregiudiziale.
Le case prefabbricate ad alto isolamento nascono nel nord Europa come evoluzione ed innovazione tecnica della carpenteria tradizionale in legno, per proteggere le abitazioni dalle rigide temperature della lunga stagione invernale. Il periodo estivo di quei paesi è caratterizzato in genere da temperature senz’altro più gradevoli di quelle delle nostre latitudini ed è limitato ad un breve periodo di tempo. Tale aspetto farebbe dunque pensare che queste abitazioni non siano adatte a difendere dal caldo ed in effetti la scelta di adottare una struttura a telaio con tamponamento isolante leggero (in genere lana di roccia), unitamente al limitato spessore complessivo (in genere non superiore ai 30 cm.), qualifica le pareti esterne con una bassa inerzia termica.
Facciamo un passo indietro. Nei paesi dell’area mediterranea le abitazioni tradizionali (che non si potevano affidare all’aria condizionata per evitare il surriscaldamento), erano contraddistinte da poche aperture verso l’esterno e da muri esterni massicci di grande spessore. Pensiamo alla sensazione di fresco che proviamo quando entriamo in una chiesa durante un’afosa giornata d’estate. Il segreto è la “massa”. Una parete di peso (mattoni o pietra) riesce a bloccare la trasmissione del calore per la sua capacità di “sfasamento” dell’onda termica. In breve, durante le ore notturne l’abitazione si rinfresca, soprattutto se viene adeguatamente ventilata, mentre durante il giorno il calore necessita di molte ore prima di poter entrare nell’abitazione proprio a causa della grande inerzia del muro, che funge da barriera “temporale”. Quando il sole tramonta l’onda termica non è ancora riuscita a passare la parete e tende a ritornare indietro a causa dell’abbassamento della temperatura esterna. Inoltre durante la notte la parete cede il calore accumulato e si raffresca nuovamente.
La comprensione empirica di questo ciclo ha permesso in passato di difendersi egregiamente dalle alte temperature in modo passivo e senza di impianti di condizionamento.
Le case prefabbricate in legno hanno però poca massa e spessori limitati e parrebbero pertanto poco adeguate a difendere dal calore. L’esperienza però ci dice che alle nostre latitudini si ottengono ottimi risultati anche durante l’estate, al punto che solitamente non viene installato l’impianto per l’aria condizionata, ma piuttosto il più utile impianto di ventilazione meccanica controllata a recupero del calore.

Tale effetto si ottiene non tanto attraverso l’inerzia del muro, quanto per l’ottimo isolamento complessivo e l’assenza di ponti termici (balconi, pilastri) o di falle nell’involucro esterno dell’edificio (tetto, finestre).
Ecco che una casa tradizionale, anche se realizzata con mattoni alveolari e con un buon spessore complessivo, si comporta globalmente peggio di una prefabbricata in legno, in quanto la massa è solo uno dei fattori in grado di isolare dal caldo. Non è un caso che un buon cappotto isolante esterno (per sua natura leggero) possa migliorare di molto il comportamento estivo di un’abitazione in muratura.
E’ possibile ottimizzare il confort estivo adottando la fibra di legno come isolante al posto della lana di roccia o come cappotto esterno, riuscendo così ad ottenere una casa ancora più ecologica.
L’aumento esagerato degli spessori in genere è sconsigliato perchè il limitato vantaggio della maggiore efficienza termica comporta altresì un maggior costo da sostenere.
Ovviamente grande importanza rivestono gli elementi di schermatura (porticati, pergole, frangisole) a protezione dei raggi solari soprattutto per le vetrate rivolte a sud, spesso di grandi dimensioni.
Per tutto l’anno è quindi possibile affidare all’involucro e alla sua efficienza i compiti della protezione degli spazi interni e la regolazione delle variazioni delle condizioni ambientali esterne, favorendo i guadagni interni e riducendo le dispersioni durante l’inverno, impedendo l’eccesso di guadagni e disperdendo il calore accumulato durante l’estate.